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wincycheng53
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土地改革:法律與政策需適應現實 人氣: 463 回覆: 0


在目前的中國土地配置過程中,政府對土地的配置作用過強,導致土地價格和結構扭曲、土地利用效率低下。十八屆三中全會把土地放在開放有序的市場體系里談,提出集體經營性建設用地可以和國有土地同等入市,國有土地可以出讓、租賃、入股,那麽集體經營性建設用地也應當具有同等的權利。但其中最關鍵的問題是,農村集體經營性建設用地的範圍,以及集體經營性建設用地進入市場後對現有國有土地市場將產生什麽影響?

目前法律上沒有“集體經營性建設用地”這個概念,這一名詞是首次在十八屆三中的決定中出現的,那麽怎樣理解這一詞匯就成為一個問題,因此應盡快明確集體經營性建設用地範疇。事實上,大量集體建設用地已經進入市場。比如,珠三角60%的建設用地屬於集體建設用地,長三角在90年代末的改製中也已有集體土地進入市場,廣大的城鄉結合部地區在徵地的過程中大量農民宅基地和集體用地,隨著城市規劃圈的擴大,也繼續保留為集體建設用地。

目前法律上集體建設用地作為經營性使用主要有兩類,一是農民自用土地創辦企業,二是農民以土地使用權入股或聯營同其他主體合辦企業;如果只是指這兩類地進入市場,那是很小的口子。但是如果是指存量的已經處於經營狀態的集體建設用地,那就是非常大的變化了。

如果新型城鎮化必須要改變以土地外擴推進城鎮化的路子,那就意味著,未來用地空間主要在存量上。存量用地的潛力,一是現狀集體建設用地,二是用地結構調整。如果這樣,那麽接下來的重點是如何用好城市規劃區內和城市擴展區現有的大量的集體建設用地,使處於經營狀態的用地進入市場,從而解決存量土地的利用效率問題。

在集體經營性建設用地進入市場的過程中,必須進一步明確以下問題。

首先,在允許集體經營性建設用地和國有土地同等進入市場後,未來到底是繼續維持土地供地單主體還是實行多主體。現有供地模式是政府徵收農民土地、政府獨家出讓土地。允許集體經營性建設用地進入市場以後,即便是以最窄的界定,也將會有多個集體經濟組織的集體經營性建設用地進入市場,這樣勢必打破地方政府獨家壟斷土地出讓的局面,形成多主體供地的局面。

其次是價格形成機制。目前土地價格機制扭曲的重要原因在於需求方為多方,而供應方單一。如果多個主體進入市場,會形成多需求和多供給的局面,供求雙方會真正為形成土地市場價格機制打下基礎。

第三點是應規範集體經營性用地供地主體的行為。現在很多地方的集體建設用地也在灰色地進入市場,但主要還是一些地方的村乾部主導的行為,農民並沒有從其中得到實惠,土地增值收益也流失。在探討下一步允許集體經營性用地入市時,必須要有一套完善的鄉村治理結構,不能讓少數村乾部做決策,從而農民吃虧。
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