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海嘯買倚巒撈底稱王 親述買樓秘訣 名人專訪:馬榮成吼準調整期入市 人氣: 5381 回覆: 16


http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14443731

近月政府出招打壓樓市,但豪宅仍創天價,樓市是否已出現泡沫? 08年金融海嘯,一筆過以 7600萬元,摸底購入山頂倚巒的漫畫家馬榮成說:「任何嘢去到最高嘅地方,都會有調整,我們要掌握佢嘅調整期。」這位海嘯撈底王親述買樓秘訣。
記者:陳皓怡


近日樓價越升越有,多個屋苑的樓價紛突破 97價,樓市泡沫之說高唱入雲,馬榮成接受本報專訪時說︰「再升未必樂觀,家陣升到澎澎聲,如果平穩番少少,會好點!」不過,他補充:「當然要分開嗰市嚟睇,豪宅同埋小型單位係有分別嘅。」可能因為這個原因,他未待樓市平穩,已率先入市,斥資逾 7400萬元購入新地( 016)位於鴨脷洲的新盤南灣兩個特色單位。

記者(記) 馬榮成(馬)

記:不怕樓市會出現調整?
馬:任何嘢去到最高的地方,都會有調整,我們要掌握它的調整期。

記:對後市有信心嗎?
馬:對香港有信心,香港面對世界各地嘅金融風暴,都好多時回復過來,有很大嘅能力 back up(支持)住佢。
樓市逾兩成機會 出現調整

記:現時看,有沒有大跌市的機會?
馬:還有逾 20%(機會)。不過,任何時間都只可叫作調整,任何嘢去到最高嘅地方,要掌握佢嘅調整期。 97是一個調整, 02年金融風暴調整,經過 10至 20年。 89民運都是一個調整,都跌得好緊要。

記:樓市尚未平穩,便買入南灣單位,是否對本港物業前景樂觀?
馬:我對香港物業都幾樂觀,買人民幣話升值,美金驚貶值,日圓又話冇息。看投資工具,股票、基金要睇好多嘢,投資物業最簡單,得一樣嘢。如果經濟許可,這是比較容易。撈底買入倚巒,現時賬面已賺超過一倍,其實馬榮成一向有投資物業,並非單單等待撈底機會。像較早前入市購買南灣特色單位,作長線收租。對於物業投資,他有一套獨家的心得。
入市睇價錢呎數 利覓租客


記:你購買南灣時,選擇了特色單位,有特別原因嗎?
馬:我買樓第一睇價錢;第二係呎數,呢個(南灣)特式戶呎數不大,有 2000幾呎,找租客較容易。收租咁多年,知道邊個呎數,較容易找到客源。

記:無論係倚巒,抑或係南灣,發展商都是新地,又有特別原因嗎?
馬:我投資不一定睇發展商,但發展商的確影響投資,一個盤佢哋要部署整件事,佢哋嘅樓製作,好影響質素。

記:如果要入市,你有何建議?
馬:每個人投資不一樣,因為各人經濟條件不一樣。前景、外圍環境,個人承擔能力得唔得,息口、租金回報、有冇客源、本身物業有無升值空間、地點,所有因素都必須要整體評估。

記:你如何分配時間去投資物業呢?
馬:最多時間,用喺寫稿同埋公司出版;投資物業,要經常留意事情,睇多啲報紙,做多啲數據。想投資邊個地方,必須對嗰個區熟悉,嗰個區嘅運作,道路好唔好,人好唔好,這些都很重要。
最後,馬榮成形容自己是保守投資者,買樓大部份都以現金支付樓價。對於香港首富李嘉誠早前提醒有意置業人士,最好已儲到五至六成首期,才去買樓,馬榮成說:「個人來說,保守過李嘉誠,唔鍾意擁有咁多嘢,但欠住一身債,咁寫畫好唔暢快,唔想咁樣選擇人生。如果日日借錢去炒樓,緊張個市,咁樣度日,會過得好唔暢快。」不過,他不反對其他人這樣做,「若覺得好刺激、好快樂又夠膽嘅話,可以試吓。」
累積經驗
投資親力親為拒絕買基金

一對巧手,為馬榮成畫出彩虹,繪出財富,但他深明只有投資才能保存財富。
「投資是擁有後必須做的事。擁有是一種麻煩,有 3個老婆很煩,但有 4架車都要走去買,有錢去買幾樣嘢,就要面對,有些事不可以不面對,因人生希望擁有,擁有後,便要面對擁有後的問題,所以要學投資。」
「擁有是要累積好多智慧,如明天中頭獎,突然擁有,未必可以 keep好耐,一點一滴擁有 1000萬元,一定識點樣控制 1000萬元,這是一個過程。」投資是如何學習得來?「投資經驗全都是實戰,看書是空談。」
「自己買 輸都知點解輸」

正因如此,雖然工作繁忙,但馬榮成堅持投資必須親力親為,原因是即使虧損,也要從失敗中吸取經驗。「有人問我買唔買基金,我話唔買。如果要買基金,不如自己去買,輸都知自己點解輸,基金很煩,跌了,究竟買咩跌都唔知。投資不要懶到咁樣,為甚麼仆親都唔知,都要賺番一個結果。買和黃( 013) 10年不升,都有一個結果,任何嘢賺唔到錢,都係一個經驗,所以不要懶到搵基金做。」
雖然拒絕買基金,但在投資物業以外,馬榮成亦有其他投資,「股票、債券、人民幣都有買一點。買人民幣,是方便內地找數,為免港元過份貶值。不過,個人投資比較大比例在樓市;個人習慣,好怕花時間看股票、基金。我會買股票,只有擁有股票,才對恒生指數有點反應,但不想佢起起跌跌。物業投資,收租好容易看到大氣候,生死在於大氣候,感受大氣候良好,不需要太怕。」馬榮成的股票投資組合全部是藍籌股,「盈富基金( 2800)由第一日揸到家陣,另有小量近年上市的內銀股。」
眼光獨到
投資物業 20年不敗

2008年 10月,市場最恐慌的日子,馬榮成以 7600萬元海嘯價,成功撈底買得超級豪宅倚巒 17號屋,當時他接受傳媒訪問時說:「寧願買貴,都唔好買錯。」結果翌日便有買家出價 8500萬元向他洽購,單日升值 12%。不過,馬榮成並未動容。時至今日,該洋房市值至少達 1.65億元,升值逾 1.2倍。
要馬榮成數代表作,馬榮成不假思索便說:「成功,倚巒!雖然未賣出。因緣際會,當日經紀說,呢個價係必須,雖然市場氣氛話俾你聽係死,但長遠是否好呢?就係咁樣。」
賬面獲利逾三億


倚巒一役,為馬榮成贏得本港樓市「海嘯撈底王」的美譽,但這位「撈底王」亦有失敗經驗。談到失敗的買樓投資,他說:「有,我買樓習慣鍾意,例如筲箕灣好平,便買了 30個單位。不過,日日為 30個單位做嘢,好煩。」
總結成敗經驗,馬榮成認為,做任何投資,最重要是兩件事,「要自己鍾意嘅嘢,自己感覺好。其次要計數。」
根據土地註冊署資料顯示, 90年代以來,馬榮成買賣物業贏多輸少,甚具心得。最經典非倚巒洋房莫屬,身價兩年來升值逾倍。計及馬氏擁有未賣的七項豪宅物業,賬面漲價逾三億。
馬榮成多年來買樓集中港島,除了 90年初曾購入元朗加州花園洋房外,近年僅 07年以 2520萬元購入西貢溱喬洋房。 1990至 2000年,雖然經歷金融風暴,樓價急瀉,但馬榮成期間買賣物業從未輸過,賬面賺走 7296萬元。
搞電子漫畫放眼全球


以往從事出版業的都希望一紙風行,但隨着網絡科技一日千里,要吸納更多讀者,「電子化」是必然發展。剛於 7月舉行的書展,馬榮成的名著《風雲》,推出了 iPhone及 iPad版,他怎樣看這道「電子漫畫」洪流呢?

記者(記) 馬榮成(馬)

記:書展上看到《風雲》 iPhone或 iPad軟件,有聲有動作,對這產品滿意嗎?
馬:坦白說,現在只是第一步,未到最滿意,一定需要由製作到後勤配合,應該有機會做得更好。

記:你覺得現在的手機,如 iPhone、 iPad是否已具備成熟條件,做到這個地步?
馬:成熟,尤其 iPad。看書的感覺很好,夠大,可放大,質素比印刷更好。

記:怎樣看讀者群,是同一班人?抑或是另一群?
馬:這是推出前考慮的,出版人考慮電子版會否影響現時生意模式,出紙會否少了?《風雲》的讀者較成熟,消費力很強,我一個月都出兩本,兩本 28元,其實很少錢,買書的人未必轉看電子版,有些兩樣都買。香港讀者不會有很大影響,但海外版權可能有影響,如新加坡、馬來西亞、台灣。
增特別效果 撼盜版


記:為甚麼?因為閱讀習慣不同?
馬:因為他們(海外讀者)慢點收到書,而且銷售不容易,相反香港人因為買書易,要改變習慣對成年人不容易。做 iPhone、 iPad漫畫,市場不只香港,是面對世界各地,例如台灣和內地,尤其內地。我們在內地遇到不少困難,收錢難,印刷難,而且內地亦較少報攤,又沒有「回書」制度,拿幾多就要「食晒佢」,由於是小本經營,如果沒有人訂購,報販便不拿書,對連續劇來說比較困難,讀者可能今期看不到就不買。

記:不過,內地有很多山寨版 iPhone,盜版問題嚴重嗎?
馬:內地網上看《天下》很容易,習慣看免費漫畫,我們無能為力,當宣傳。將來 iPhone版增加 Flash和自己特色版,比平面較難 Copy。

記:怎樣定價?
馬:不想定得太貴,定低點接近印刷版本,是生意策略。不過,定得太便宜,會影響印刷版,這個我會介意。

記: iPhone版本,蘋果公司要三七分佣,合理嗎?
馬:沒有合理與否,要用別人的平台,他有他的優點,要畀入場費,等如去便利店上書都要畀錢。

記:好多大老闆對創作行業不看好, iPad是否出路?
馬:根本冇得擋,上網看《風雲》,今日出版,晚上網站都有。出版有兩個原則,希望收錢,有生意才能維生;作為漫畫家,想多點人看,只有這樣才開心。
馬榮成簡歷

• 1961:香港出生,祖籍潮陽,父親於三歲多時病逝,童年於油塘徙置區長大
• 1976: 14歲輟學後,毅然投稿,後被取錄。先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理, 76年發表第一部作品《白日夢》
• 1982:加入玉郎集團,編繪早期作品《中華英雄》,一年後成為全港銷量最高漫畫書
• 1989:年初與助手遇刀手伏擊,馬氏右手被狂斬受重創。同年約滿後即離開玉郎及成立天下出版,先後出版《天下畫集》、長篇漫畫《黑豹列傳》等。《風雲》已出版逾十年
• 1998:電影《風雲》上映,成為該年票房冠軍,及後更製作成電腦遊戲。同年,搬入山頂布力徑獨立屋居住
• 2008:同年 11月,以$7600萬買入山頂倚巒 17號屋,被稱為「撈底王」
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但我遲下另開topic 再講
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今日apply已經話有人放賣97摸頂貨
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仲有其他唔多講...
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咁繼續講番之前既topic啦smiley
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