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全職投資者游耀林:公屋淡市最好炒 旺市變雞肋 人氣: 4122 回覆: 7


2010-09-20 HT

  樓價持續急升,連公屋樓價也節節上升,各區先後誕生了多個公屋樓王,令社會各界意識到樓市炒風蔓延至公屋市場;可是,有公屋炒家卻認為,樓市淡靜公屋才最好炒,旺市則變成雞肋。

  投資公屋市場多年的資深投資者游耀林,接受本報訪問時表示,公屋交易流程相對緩慢,樓市淡靜時可以慢慢做,單從帳面上看,公屋升幅一定比私樓勁,他試過以約50萬元購入粉嶺華明邨一個500餘平方呎單位,短短數月後以100萬元售出,帳面升幅1倍。

  現年36歲的游耀林,早在96年開始投資物業市場,一直集中在新界東及北區投資,早年在沙田河畔花園賺到第一桶金後,轉移投資馬鞍山區,最高峰期手持逾 20個物業。近年一直在樓價偏低的粉嶺區投資,現時手持約10個單位,價值約2,000萬元,集中細價私樓、居屋及公屋為主。

質素遜私樓 全屋需大修

  對於公屋市場的投資情況,游耀林指出公屋買賣需投入3至4個月,因為賣方大部分為一手向政府買入,單位本身裝修肯定好差。要全屋大裝修,例如搭棚將舊式鐵窗換鋁窗,換全屋入牆電綫、水喉及地板,裝修費最保守要20萬元。

  「好多人以為炒家賣樓求求其其化粧後,便出售圖利,但這在公屋市場肯定無可能。因私樓基本設施穩固,還可以化粧,但是公屋根基太差,以水喉為例,根本不能只換水龍頭便算數,因為有些單位水喉漏水情況十分嚴重,更換水龍頭是治標不治本,所以在公屋市場不能賣化粧樓。」游說。

  游耀林又謂,公屋投入的資金遠比私樓多,因為銀行對公屋的估價嚴重偏低,有些銀行甚至不會承造二手公屋按揭,故投資者往往要全資購入,再加約20萬元的裝修費用,所以在樓市活躍的時間公屋絕對炒不過。

樓價升穿120萬 沒利潤可言

  「尤其是近日各大報章報道公屋樓價急升後,好多公屋業主放盤時都會以公屋王作參考,叫價急升,以粉嶺華明邨為例,現時最平入場費要80萬元,對投資者而言仍有利潤,若樓價升穿120萬元,連裝修費用,日後要賣150萬元,追上同區二手居屋,根本無人會買。」他形容現時的公屋市場有如雞肋。

冀政府搞活化 助居民換樓

  但他坦言,公屋市場也是一個具潛質的市場,只是過去政府一直沒有好好管理及開發,將單位賣給租戶後便一直不管,令公屋質素變差,應該把二手公屋市場和居屋市場一起活化,例如簡化補地價手續。

  他說︰「其實,不少過去購入公屋細單位的業主都想換樓,但是不能好似租戶般申請調遷,想賣樓又要補地價,出售後也未必可以轉買私樓,因為樓價相差太遠;想換購公屋大單位也未必如願,因公屋二手市場根本不活躍,若政府加以活化,便可以幫助到公屋居民換樓。」
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五大秘訣 投資公屋市場   

  踏足物業市場逾13年的游耀林,近4、5年將不少精力投放在公屋市場,累積了不少經驗,他認為投資公屋市場有以下5大要素要注意。

  1.投入資金進行裝修︰由於公屋內籠裝修相當殘舊,不花錢裝修,根本找不到買家接貨。但不主張進行豪華裝修,因買家多數為公屋第二代;或是邨內做生意的小商販,以方便工作。

  他們對裝修的要求相對實際,例如加入基本廚具、洗衣機及冷氣機便可。這些基本傢電除有實用需要外,賣方會將它們計算入樓價一起借貸,對公屋買家也是一種方便。

訂金宜少於5萬

  2.與地膽細行打交道︰公屋市場一向放盤不多,加上樓價較細,大型地產代理公司很少染指,故多數盤源會流入地膽細行手中。投資者必須與地膽細行打交道,要私樓、居屋及公屋都與他們交易,當他們遇到公屋筍盤才會第一時間通知。游耀林甚至已預備數張支票給相熟細行,以便第一時間入貨。

  3.留意賣方財務狀況︰不少公屋住戶財務欠佳,游耀林遇過購入單位後,有財務公司上門收數,甚至在單位門外噴漆,結果要報警備案及在大門貼上律師信,證明單位已經轉讓才了事。

  4.訂金宜少於5萬元︰由於公屋業主購入公屋時只需10多萬元,若賣方立心不良,收取數萬元訂金後便失蹤,故落訂前宜到管理處查問單位有無人追數或落訂少於5萬元。

  5.小心銀行估價不足︰銀行一般不大熱衷為公屋業主承造按揭,故投資者可能要預備較多資金作全資購入。
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算把啦,10幾萬一間公屋又嫌三嫌四,依家又賴三賴四
投資哲學唔係人人識,哇哈哈(又發UP瘋)smiley
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無眼睇, 根本買個的都唔係正常人!
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凶宅搶7口價都可以未夠價收回既smiley
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唯一解釋係, 買果的人係儍姐, 追到連拍賣官都儍埋, 真係有咩好講 smiley
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7樓提及
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個樓市是咪shot左?
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